Hàng triệu người Úc sống trong chung cư đang mất niềm tin vào công ty quản lý strata — và một số tự đứng ra quản lý lấy

Hơn 1,27 triệu người ở Victoria đang sống trong các khu nhà do strata quản lý, nhưng chỉ 11% người được hỏi trong khảo sát của chính phủ tin rằng luật hiện hành đảm bảo các công ty quản lý hoạt động trung thực. Con số đó nói lên rất nhiều điều — và với cộng đồng người Việt đang sở hữu hoặc thuê căn hộ ở Úc, câu chuyện này rất đáng để biết.

Chuyện gì đang xảy ra

Hệ thống strata title — tức quyền sở hữu riêng từng căn trong một tòa nhà chung — ra đời từ năm 1961 ở NSW rồi lan ra các tiểu bang khác. Kèm theo đó là cơ chế để các chủ sở hữu cùng nhau quản lý tòa nhà theo kiểu dân chủ. Nhưng theo The Guardian Australia, các công ty quản lý tư nhân đã chen vào quy trình này và dần trở nên gần như không thể tách rời.

Vấn đề là: ở Victoria, chỉ các khu nhà có hơn 100 căn mới bắt buộc phải thuê công ty quản lý theo luật. Trong khi đó, 84% các strata scheme trên toàn quốc có 10 căn trở xuống. Và theo ước tính của ngành, khoảng 40% các khu nhà strata đang tự quản lý — dù nhóm này gần như vô hình trong hệ thống.

Những vấn đề người dân phản ánh

Các góp ý gửi đến đợt rà soát luật Owners Corporations Act của chính phủ Victoria gần đây chứa đầy những câu chuyện đáng lo. Theo The Guardian Australia, các hồ sơ nêu ra: công ty quản lý nhận hoa hồng lớn từ việc thu xếp bảo hiểm tòa nhà; có mối quan hệ tài chính ẩn với các nhà thầu hoặc môi giới; thu phí trái luật hoặc cắt cổ; thậm chí giữ lại hồ sơ và tiền quỹ của owners' corporation kể cả sau khi hợp đồng đã chấm dứt. Ngoài ra còn có hành vi gọi là "proxy-farming" — thu gom phiếu ủy quyền từ các chủ nhà vắng mặt để tác động vào kết quả cuộc họp.

Đợt rà soát này cũng phát hiện Consumer Affairs Victoria gần như không chủ động kiểm tra hay xử phạt vi phạm, và các vụ tranh chấp tại tribunal mất trung bình 23 tuần để xử lý, chỉ 54% được giải quyết thành công.

Adam Promnitz, người sáng lập nhóm vận động Strata Owners Alliance, nói thẳng với The Guardian Australia: "Ngành này gần như hoàn toàn mù quáng trước mức độ bất mãn của các chủ nhà và lượng thay đổi cần thiết."

Câu chuyện thật từ chủ nhà

Lauren, 45 tuổi, mua căn hộ một phòng ngủ ở một tòa nhà 26 căn tại inner Sydney sau khi nhận thừa kế từ mẹ qua đời năm 2023. Đây là lần đầu tiên cô có thể mua nhà sau nhiều thập niên đi thuê. Nhưng chưa đầy một năm sau, phí strata của cô tăng gấp đôi — tòa nhà cần sửa chữa ước tính 2,1 triệu đô la vì thấm nước và bị bỏ bê lâu năm. Hầu hết các chủ căn còn lại là nhà đầu tư, không sống ở đó và không quan tâm đến việc bảo trì.

Cô kể với The Guardian Australia: "Đây là tất cả những gì tôi có. Tôi độc thân. Tôi là người duy nhất trên hợp đồng vay. Không có đường thoát."

Lauren tự thu thập bằng chứng, liên hệ trực tiếp với các chủ nhà khác, xây dựng liên minh và buộc ban quản trị cũ từ chức để tự ứng cử vào ban. Gần hai năm sau, cô nói mọi thứ đang dần ổn định — hai phần ba tòa nhà ủng hộ cô và việc sửa chữa được sắp xếp theo thứ tự ưu tiên, phù hợp với túi tiền của các chủ nhà.

Điều này ảnh hưởng gì tới bạn

Nếu bạn đang sở hữu hoặc đang nghĩ đến việc mua căn hộ chung cư ở Úc — đặc biệt ở Melbourne hay Sydney — đây là những điều thiết thực cần biết. Phí strata có thể tăng đột ngột nếu tòa nhà tích lũy nhu cầu sửa chữa lớn mà quỹ bảo trì không đủ. Nếu đa số chủ căn là nhà đầu tư không ở tại chỗ, họ có thể không quan tâm đến chất lượng sống của cư dân.

Ngoài ra, nhóm vận động Strata Community Association (SCA) — đại diện chính của ngành quản lý strata — từng đề xuất sửa luật Victoria để bắt buộc các khu có hơn 10 căn phải thuê công ty quản lý chuyên nghiệp. Nếu điều đó xảy ra, chi phí có thể tăng thêm cho các chủ nhà nhỏ.

Bạn nên làm gì

Nếu bạn đang sở hữu căn hộ trong một strata scheme, hãy tham gia cuộc họp thường niên (AGM) — đây là nơi các quyết định quan trọng được thông qua và bạn có quyền bỏ phiếu. Yêu cầu xem hồ sơ tài chính và báo cáo bảo trì của tòa nhà; đây là quyền hợp pháp của bạn với tư cách chủ sở hữu.

Nếu bạn đang mua căn hộ, hãy nhờ conveyancer kiểm tra kỹ hồ sơ strata trước khi ký — bao gồm các báo cáo kỹ thuật, tình trạng quỹ bảo trì và lịch sử tranh chấp. Một số rủi ro có thể phát hiện được trước khi mua.

Nếu bạn gặp vấn đề với công ty quản lý strata tại Victoria, có thể liên hệ Consumer Affairs Victoria để tìm hiểu quyền của mình. Các tranh chấp có thể được đưa ra VCAT (Victorian Civil and Administrative Tribunal).

Nguồn

The Guardian Australia