Giá nhà Úc giảm ba tháng liên tiếp nhưng 96% người bán vẫn lãi trung bình 377.000 đô
Thị trường bất động sản Úc vừa kết thúc tháng 6 với mức giảm giá thứ ba liên tiếp, nhưng theo báo cáo Pain and Gain của Cotality, trong quý I/2026 có đến 96% giao dịch bán lại vẫn có lời — mức cao nhất từ năm 2005 — với lợi nhuận trung vị đạt khoảng 377.000 AUD.
## Chuyện gì đã xảy ra
Theo dữ liệu mới từ PropTrack, giá nhà toàn nước Úc giảm 0,3% trong tháng 6, tiếp nối đà giảm từ hai tháng trước. Nhìn chung, các thành phố lớn giảm trung bình 0,4%, trong khi vùng nông thôn vẫn giữ giá ổn định và vượt trội hơn đô thị. So với cùng kỳ năm ngoái, giá nhà cả nước vẫn cao hơn 5,8%.
Sydney và Perth giảm mạnh nhất trong tháng 6, cùng ở mức 0,5%. Melbourne và Canberra giảm 0,4%, còn Brisbane, Adelaide và Hobart giảm nhẹ hơn khoảng 0,2%. Riêng Darwin là thủ phủ duy nhất tăng giá, thêm 0,2%, và trong vòng 12 tháng qua, Darwin đứng thứ hai về tốc độ tăng giá trong số các thủ phủ, chỉ sau Perth.
Tại sao Darwin lại khác? Chuyên gia kinh tế cấp cao của REA Group, bà Anne Flaherty, cho rằng khả năng chi trả hợp lý là yếu tố giúp Darwin giữ được đà tăng. Bà cũng lưu ý nhiều nhà đầu tư ở Darwin đang tìm kiếm "positive gearing" — tức tiền thuê thu về cao hơn chi phí bỏ ra — nên ít có khả năng rút lui như ở các thị trường khác.
## Chính sách mới ảnh hưởng nhà đầu tư
Bà Flaherty chỉ ra hai yếu tố đang kéo thị trường xuống: lãi suất đã tăng ba lần trong năm nay và ngân sách liên bang đang làm lung lay niềm tin người mua. Ngoài ra, từ ngày 1/7/2027, chính sách negative gearing sẽ bị giới hạn chỉ áp dụng cho nhà xây mới, chấm dứt ưu đãi thuế cho nhà đầu tư mua bất động sản cũ.
Cùng với đó, ưu đãi giảm 50% thuế lợi nhuận vốn (CGT) đối với bất động sản đầu tư mới sẽ được thay bằng cơ chế tính thuế dựa trên điều chỉnh lạm phát — nghĩa là thuế sẽ tính trên lợi nhuận thực, không còn được giảm một nửa như trước. Chính phủ cũng siết thêm các kẽ hở liên quan đến quỹ tín thác gia đình, với mức thuế tối thiểu 30% trên một số khoản lợi nhuận vốn phân phối qua cấu trúc này. Bà Flaherty nhận định những thay đổi này sẽ làm giảm mạnh nhu cầu từ nhà đầu tư trong năm 2026.
## Điều này ảnh hưởng gì tới bạn
Nếu bạn đang muốn mua nhà lần đầu, đây là thông tin đáng chú tâm. Theo bà Flaherty, người mua để ở và người mua nhà lần đầu là nhóm hưởng lợi rõ rệt nhất trong năm 2026, khi nhà đầu tư rút lui và cạnh tranh trên thị trường giảm xuống. Bà nói thẳng: nhà không còn bán nhanh như trước, và người mua hiện có thêm không gian thương lượng vì có khoảng cách lớn giữa kỳ vọng của người bán và mức người mua sẵn sàng trả.
Ngược lại, nếu bạn đã mua nhà gần đây và đang cần bán gấp, tình huống có thể khó khăn hơn — nhất là ở Melbourne, nơi một số người bán mua vào gần đây có thể không còn lãi.
Còn nếu bạn đang giữ nhà từ nhiều năm trước: dù giá đang giảm ngắn hạn, phần lớn chủ nhà vẫn đang nắm lợi nhuận tích lũy rất lớn. Báo cáo Cotality cho thấy lợi nhuận trung vị đạt 377.000 AUD trong quý I/2026 — phản ánh giá trị tích lũy nhiều năm, không phải biến động vài tháng.
Về vùng nông thôn: ngoại trừ Queensland, giá nhà trung vị ở các khu vực vùng hiện vẫn cao hơn khoảng 9,5% so với cùng kỳ năm ngoái. Bà Flaherty dự báo tỷ lệ người mua tìm đến các thị trường vùng có giá phải chăng hơn sẽ tiếp tục tăng.
## Bạn nên làm gì
Nếu bạn đang xem xét mua nhà trong thời gian tới, hãy theo dõi diễn biến lãi suất — bà Flaherty cho rằng nếu lãi suất được cắt giảm vào năm 2027 và tâm lý thị trường ổn định lại, giá nhà có thể phục hồi. Cũng đừng quên nước Úc vẫn đang trong tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở và điều này sẽ không thay đổi sớm.
Nếu bạn là nhà đầu tư đang nắm bất động sản cũ, hãy kiểm tra lại chiến lược với kế toán hoặc cố vấn tài chính trước ngày 1/7/2027 — vì các quy định về negative gearing và CGT sẽ thay đổi đáng kể từ thời điểm đó.
Người mua nhà lần đầu có thể tham khảo thêm thông tin hỗ trợ từ chính phủ qua trang Services Australia hoặc nhờ môi giới bất động sản có kinh nghiệm để hiểu rõ hơn quyền thương lượng của mình trong thị trường hiện tại.
## Nguồn
SBS Tiếng Việt, công bố ngày 1 tháng 7 năm 2026. Dữ liệu từ PropTrack (REA Group) và Cotality.