Giá nhà Úc có thể giảm 5-10%: ai được lợi, ai chịu thiệt và chuyện gì đang thực sự xảy ra
Ngân hàng đầu tư Morgan Stanley dự báo giá nhà tại Úc có thể giảm từ 5 đến 10 phần trăm — mức điều chỉnh mà họ mô tả là "một trong những đợt giảm giá lớn nhất trong 40 năm qua". Với nhiều gia đình người Việt đang thuê nhà, đang trả nợ ngân hàng, hoặc đang dành dụm mua nhà lần đầu, đây là chuyện đáng theo dõi sát.
## Chuyện gì đang xảy ra
Theo ABC News (Just In), sau khi chính phủ Albanese công bố thay đổi thuế liên quan đến negative gearing và chiết khấu thuế lãi vốn (capital gains tax discount) trong ngân sách liên bang 2026, thị trường bất động sản bắt đầu chựng lại. Tỷ lệ đấu giá thành công đang giảm. Riêng tại Sydney, giá nhà đã trượt 1,2 phần trăm chỉ trong tháng vừa rồi.
NAB dự báo giá nhà tại các thành phố lớn sẽ giảm khoảng 2 phần trăm. Commonwealth Bank thì hạ dự báo tăng trưởng xuống còn 3 phần trăm, so với mức 5 phần trăm trước đó. Morgan Stanley thậm chí đưa ra kịch bản giảm từ 5 đến 10 phần trăm.
Nhưng để hiểu rõ con số này, cần nhìn lại bức tranh lớn hơn: từ năm 2000 đến nay, giá nhà trung bình ở Úc đã tăng hơn 400 phần trăm, tức bình quân khoảng 8 phần trăm mỗi năm. Cuối năm 2024, giá nhà trung bình toàn quốc vượt mốc 1 triệu đô. Nếu giá giảm 10 phần trăm, theo ABC News (Just In), thực chất chỉ là quay về mức cuối năm 2024 — tức vẫn rất đắt.
Nhà kinh tế học James Graham từ Đại học Sydney nhận xét: "10 phần trăm nghe có vẻ nhiều và đúng là nhiều với một số người, nhưng so với đà tăng dài hạn mà thị trường đã trải qua thì không phải là con số quá lớn." Nhà kinh tế độc lập Nicki Hutley thì chỉ ra rằng Úc đang là "một trong những nơi kém affordable nhất thế giới" khi so sánh giá nhà với thu nhập — hiện tại giá nhà trung bình đang bằng 8,9 lần thu nhập trung bình, theo dữ liệu từ Cotality.
## Ai được lợi, ai chịu thiệt
Người đang dành dụm mua nhà lần đầu có thể thở phào. Zakariah Northcott, 25 tuổi, sống ở Brisbane và làm quản lý dịch vụ khách hàng, chia sẻ với ABC rằng trong sáu năm qua giá nhà Brisbane đã tăng hơn gấp đôi. Anh nói thẳng: "Nếu giá nhà cứ tăng như vậy, dù tôi tiết kiệm đến 45 tuổi cũng không bao giờ có đủ tiền đặt cọc." Với nhiều bạn trẻ người Việt ở Úc đang cố mua nhà, câu chuyện này không xa lạ.
Người mới mua nhà gần đây thì phức tạp hơn. Daniel Jones, 27 tuổi, mua căn hộ hai phòng ngủ ở Perth hồi tháng 9 năm ngoái với giá khoảng 725.000 đô. Anh nói anh ủng hộ giá nhà giảm dù căn nhà của mình có thể mất giá, vì cho rằng đà tăng hai thập kỷ vừa rồi là "không bền vững". Anh cũng cho biết tài sản của mình đã tăng ít nhất 10 phần trăm kể từ khi mua.
Rủi ro lớn nhất là tình trạng "negative equity" — khi giá trị nhà thấp hơn số tiền còn nợ ngân hàng. Bà Hutley cảnh báo: người mua nhà gần đây với khoản nợ cao, nếu mất việc và buộc phải bán, có thể thu về ít hơn số tiền đã bỏ ra. Đây là rủi ro ảnh hưởng một tỷ lệ nhỏ người mua, nhưng với những ai rơi vào hoàn cảnh đó thì rất nghiêm trọng.
Người đang chuẩn bị bán nhà thì khó xử hơn. Larissa Ferguson, bà mẹ đơn thân ba con ở Victoria Point, Brisbane, đã bỏ ra khoảng 830.000 đô để xây ngôi nhà ba phòng ngủ trong ba năm qua. Bà dự định bán để mua nhà lớn hơn cho gia đình nhưng nay phải tạm gác kế hoạch.
## Điều này ảnh hưởng gì tới bạn
Với cộng đồng người Việt ở Úc, đây là câu chuyện rất thực tế. Nhiều gia đình đang trả mortgage — nếu giá nhà giảm nhẹ trong khi lãi suất cũng đang được xem xét điều chỉnh, hãy theo dõi xem khoản nợ của mình có rơi vào vùng negative equity không, đặc biệt nếu bạn mới mua trong vài năm gần đây với tỷ lệ đặt cọc thấp.
Nếu bạn đang thuê nhà và chưa mua được, thay đổi thuế negative gearing có thể khiến ít nhà đầu tư cạnh tranh với bạn hơn khi mua nhà — đó là mục tiêu của chính sách, theo bà Hutley. Nhưng thực tế sẽ mất thời gian để thấy rõ tác động.
## Bạn nên làm gì
Nếu bạn đang có mortgage và lo ngại về negative equity, hãy liên hệ ngân hàng của bạn để hỏi về tình trạng khoản vay hiện tại. Nếu bạn đang cân nhắc mua nhà lần đầu, hãy kiểm tra xem bạn có đủ điều kiện cho chương trình đặt cọc 5 phần trăm mà chính phủ Albanese mở rộng vào tháng 10 năm 2025 không — thông tin chi tiết có tại website của Housing Australia. Nếu bạn đang chuẩn bị bán, hãy nói chuyện với đại lý bất động sản về giá kỳ vọng thực tế trong bối cảnh thị trường đang thay đổi.
## Nguồn
ABC News (Just In), đăng ngày 02/07/2026.