Gánh nặng trả lãi vay nhà hiện nay còn nặng hơn thời lãi suất 17% hồi năm 1989, phân tích KPMG cho thấy

Nhiều gia đình Việt đang vay mua nhà ở Úc, đặc biệt tại Victoria và NSW, đang chịu áp lực tài chính nặng hơn cả thời kỳ lãi suất lên tới 17-18% hồi cuối thập niên 1980 — đây là kết luận từ phân tích dữ liệu 40 năm do chuyên gia kinh tế cao cấp của KPMG thực hiện.

## Chuyện gì đã xảy ra

Theo nhà kinh tế học Terry Rawnsley của KPMG, khi so sánh số tiền lãi vay với thu nhập hộ gia đình trên toàn nước Úc, giai đoạn hai năm gần đây còn khắc nghiệt hơn thời điểm Ngân hàng Dự trữ Úc (RBA) nâng lãi suất cơ bản lên 17,5% vào năm 1989.

Cụ thể, theo phân tích dữ liệu Cục Thống kê Úc (ABS) của ông Rawnsley, tổng tiền lãi trả trên các khoản vay — gồm vay nhà, vay cá nhân và thẻ tín dụng — chạm đáy lịch sử ở mức 2,6% thu nhập hộ gia đình vào quý 1 năm 2022, rồi tăng vọt lên 5,9% vào quý 4 năm 2023. Mức bình quân từ tháng 9/2023 đến tháng 3/2025 là 5,8% thu nhập. So sánh với thời 1989-1990, đỉnh của thời kỳ đó chỉ đạt 5,7% và bình quân là 5,6% — tức là thời nay nhỉnh hơn một chút nhưng đủ để vượt mặt con số của 35 năm trước.

Đợt tăng lãi suất lần này xảy ra khi RBA đẩy lãi suất cơ bản từ 0,1% lên 4,35%. Theo ông Rawnsley, dù RBA đã cắt giảm lãi suất trong năm 2025 và tạo ra một chút dễ thở, ba lần tăng lãi suất trong năm 2026 đã đẩy gánh nặng trở lại mức 5,4% vào quý 1 năm 2026, tăng so với 5,2% của quý trước đó. Tổng số tiền lãi mà các hộ gia đình Úc phải trả trong quý 1 năm 2026 là 33,6 tỷ đô la.

Ông cũng lưu ý rằng gánh nặng nặng nhất trong 40 năm qua thực ra rơi vào thế hệ Gen X trong thời kỳ khủng hoảng tài chính toàn cầu (GFC), khi tỷ lệ lãi trên thu nhập lên tới 7,9% vào tháng 6/2008, và bình quân là 6,6% trong gần một thập kỷ từ tháng 9/2005 đến tháng 3/2013.

## Victoria chịu nặng nhất cả nước

Theo phân tích của ông Rawnsley, các hộ gia đình ở Victoria hiện đang trả lãi ở mức cao nhất cả nước — 6,9% thu nhập hộ gia đình. Lý do khá ngược: vì giá nhà ở Victoria đã giảm trong những năm gần đây, người mua nhà lần đầu có cơ hội mua nhiều hơn, nhưng họ thường vay nhiều hơn so với thu nhập, kéo mức bình quân chung lên cao.

Từ giai đoạn 2021-2022 đến nay, Victoria ghi nhận mức tăng lớn nhất cả nước với 3,8 điểm phần trăm, tiếp theo là NSW và Nam Úc, mỗi tiểu bang tăng 3 điểm phần trăm.

Dù vậy, giá nhà tính chung toàn quốc vẫn cao hơn 7,3% so với một năm trước, dù Sydney và Melbourne ghi nhận mức giảm ít nhất 1% trong tháng 6, theo dữ liệu từ Cotality.

## Điều này ảnh hưởng gì tới bạn

Nếu bạn đang có khoản vay mua nhà ở Úc — dù ở Victoria, NSW hay bất cứ tiểu bang nào — thì thực tế là gánh nặng tài chính hiện nay đã ở mức rất cao theo tiêu chuẩn lịch sử. Với những ai đang cân nhắc mua nhà lần đầu, đặc biệt ở Victoria nơi giá đã giảm, việc vay thêm nghe có vẻ hấp dẫn nhưng cũng đồng nghĩa với việc chịu rủi ro cao hơn nếu lãi suất tăng tiếp.

Ông Rawnsley ước tính nếu RBA tăng lãi suất thêm một lần nữa, tỷ lệ lãi trên thu nhập sẽ tiến gần tới mức 6% — một con số đáng để cân nhắc kỹ trước khi ký hợp đồng vay mới hoặc cố định lãi suất.

Hiện tại các nhà kinh tế học chưa đồng ý về hướng đi tiếp theo của lãi suất. RBA đang theo dõi sát tình trạng lạm phát có xu hướng tăng, tỷ lệ thất nghiệp đang nhích lên và kinh tế đang chậm lại — tất cả diễn ra cùng một lúc.

## Bạn nên làm gì

Nếu bạn đang có khoản vay thả nổi, đây là thời điểm tốt để kiểm tra lại lãi suất hiện tại và hỏi ngân hàng xem có thể cố định một phần hay toàn bộ khoản vay không. Bạn cũng có thể dùng công cụ so sánh lãi suất trên trang MoneySmart của ASIC (moneysmart.gov.au) để xem liệu mình có đang trả quá nhiều so với thị trường không.

Nếu đang gặp khó khăn trong việc trả nợ, National Debt Helpline (1800 007 007) cung cấp tư vấn tài chính miễn phí bằng tiếng Anh — và nhiều tổ chức cộng đồng người Việt có thể kết nối bạn với người hỗ trợ bằng tiếng Việt.

## Nguồn

ABC News (Just In), bài đăng ngày 1 tháng 7 năm 2026, trích dẫn phân tích của nhà kinh tế học Terry Rawnsley, KPMG, dựa trên dữ liệu ABS.