Địa ốc Úc giảm mạnh nhất từ 2022, người bán cần làm gì để không bị hớ
Thị trường bất động sản Úc nửa cuối năm 2026 đang trải qua đợt điều chỉnh sâu nhất kể từ năm 2022, theo dữ liệu từ Cotality. Riêng tại Sydney và Melbourne, Domain dự báo giá nhà có thể giảm từ 7% đến 8% trong năm tài chính này. Với người Việt đang sở hữu nhà hoặc đang tính bán, đây là thời điểm cần hiểu rõ bức tranh để không bị thiệt.
## Thị trường đang chuyển sang chiều nào
Theo SBS Tiếng Việt, các tổ chức tài chính lớn đều có cùng nhận định: đà tăng nóng đã hết. Ngân hàng Commonwealth (CBA) dự báo giá nhà trung bình toàn quốc sẽ tăng 0% trong năm 2026. Ngân hàng ANZ thì cho rằng các thành phố lớn chỉ tăng khoảng 2,8%. Tỷ lệ chốt đấu giá trên toàn quốc cũng đang ở mức thấp nhất kể từ thời đại dịch.
Nguyên nhân chính là lãi suất. Sau ba lần tăng liên tiếp đầu năm 2026, Ngân hàng Dự trữ Úc (RBA) giữ nguyên lãi suất tiền mặt ở 4,35% trong kỳ họp tháng 6/2026. Tuy nhiên, lãi suất vay thực tế mà người mua phải trả vẫn thường trên 6%, khiến nhiều người chọn cách chờ đợi thay vì xuống tiền ngay.
## Luật thuế và quy định mới siết thêm
Bên cạnh lãi suất, một loạt thay đổi chính sách đang tác động trực tiếp đến thị trường. Từ ngày 1/7/2027, theo ngân sách liên bang 2026, chính sách negative gearing sẽ chỉ còn áp dụng cho nhà xây mới, không còn cho nhà cũ. Thuế lợi vốn (CGT) cũng thay đổi: mức giảm 50% hiện tại bị bãi bỏ, thay bằng cơ chế điều chỉnh theo lạm phát và mức thuế tối thiểu 30%.
Dù các quy định này chưa có hiệu lực ngay, chúng đã gây ra hiệu ứng kép ngay trong năm 2026: nhà đầu tư ngại mua nhà cũ, trong khi nhiều chủ nhà tranh thủ bán trước hạn để chốt lời, làm nguồn cung tăng và cạnh tranh gay hơn.
Các tiểu bang cũng có thêm quy định riêng. Tại Victoria, thuế đất bỏ trống mở rộng sang đất chưa phát triển tại đô thị Melbourne nếu bỏ trống 5 năm, đồng thời phí tắc nghẽn tăng hơn 73%. Tại New South Wales, người muốn được miễn thuế đất theo diện ở chính (PPR) phải sở hữu ít nhất 25% giá trị tài sản.
Ngoài ra, từ ngày 1/7/2026, Đạo luật chống rửa tiền và tài trợ khủng bố (AML/CTF) mở rộng áp dụng cho đại lý bất động sản, luật sư và người làm thủ tục chuyển nhượng. Quy trình kiểm tra danh tính và nguồn tiền chặt chẽ hơn sẽ kéo dài thời gian hoàn tất giao dịch.
## Điều này ảnh hưởng gì tới bạn
Nếu bạn đang sở hữu một căn nhà tại Sydney hoặc Melbourne và đang nghĩ đến việc bán, bức tranh này ảnh hưởng trực tiếp đến số tiền bạn thực sự nhận về. Định giá theo mức đỉnh của vài tháng trước là sai lầm lớn nhất lúc này, theo phân tích từ SBS Tiếng Việt dựa trên dữ liệu Cotality và Domain.
Nếu bạn là nhà đầu tư đang nắm giữ nhà cũ, các thay đổi về negative gearing và CGT có thể ảnh hưởng đến tính toán lợi nhuận dài hạn, dù hiệu lực từ năm 2027.
Ngược lại, nếu bạn đang muốn mua nhà lần đầu, có tin tốt: chương trình Help to Buy của Chính phủ Liên bang từ ngày 1/7/2026 mở rộng thêm 10.000 suất. Hạn mức thu nhập được nâng lên 103.000 AUD cho người độc thân và 165.000 AUD cho vợ chồng, với chính phủ hỗ trợ vốn sở hữu lên đến 30% cho nhà cũ.
Tại Perth, Brisbane và Adelaide, thị trường vẫn có lợi hơn cho người bán do nguồn cung khan hiếm. Chuyên gia Matthew Hassan của Westpac lưu ý lượng nhà rao bán tại các khu vực này chỉ đủ đáp ứng nhu cầu từ một đến hai tháng. Tuy nhiên, đà tăng cũng đang chậm lại.
## Bạn nên làm gì
Nếu bạn đang bán nhà tại Sydney hoặc Melbourne: làm việc với đại lý để cập nhật giá giao dịch thực tế trong vòng 30 ngày gần nhất, không dùng số liệu từ 3 đến 6 tháng trước. Đặt giá chào sát thực tế ngay từ đầu để tránh nhà bị ế dài ngày.
Cân nhắc chuyển từ đấu giá công khai sang đàm phán tư nhân (private treaty) hoặc bán biểu thị quan tâm (expression of interest), đặc biệt trong bối cảnh tỷ lệ đấu giá thành công đang thấp.
Nếu bạn tính mua nhà lần đầu, hãy tìm hiểu chương trình Help to Buy qua trang web của Bộ Gia cư Liên bang hoặc liên hệ Services Australia để xem bạn có đủ điều kiện không.
Về các thay đổi thuế liên quan đến nhà đầu tư, nên nói chuyện với kế toán hoặc chuyên gia thuế để hiểu rõ tác động cụ thể với hoàn cảnh của bạn trước khi đưa ra quyết định mua hay bán.
## Nguồn
SBS Tiếng Việt, phát sóng ngày 2/7/2026.